Projektablauf in der Unternehmensgruppe Ticoncept

Type1

Projektsuche

1. Finden der attraktiven Wohnlagen in Berlin

Wo sind die Lagen mit Zukunft und Potential in Berlin?
In welchen Lagen wird sich Berlin positiv entwickeln?
In welchen Lagen entstehen Arbeitsplätze?
In welchen Stadtgebieten gibt es eine starke Nachfrage nach Wohnraum nach Eigentumswohnungen?

Wenn diese Lagen gefunden, wird innerhalb dieser Gebiete nach Projekten gesucht!

2. Danach erstellen wir Machbarkeitsstudien und prüfen die Angebote in diesen Lagen nach folgenden wesentlichen Kriterien:

Wie sieht die Infrastruktur aus, wie die Mikrolage?
Wie ist die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz?
Welche Wohnungsgrößen, Grundrisse und Ausstattungsdetails sind nachgefragt?
Was sagen die Behörden und die Banken zum geplanten Konzept?
Sind marktgerechte Endverkaufspreise möglich bei der Höhe des Einkaufspreises?
Wie hoch werden die zu erwartenden Baukosten sein?

Da ca. 20 - 30 % der Wohnungen an Kapitalanleger veräußert werden, klären wir zusätzlich folgende Fragen ab:

Wie ist die Mieternachfrage in der Lage? Wo gibt es Leerstand und warum?
Welche Miethöhen sind erzielbar?

Bei Altbauprojekten mit Altmietern klären wir weiterhin folgende Fragen ab:

Wie sieht die vorhandene Mieterstruktur im Objekt aus?
Gibt es "Problemfälle"? Wie kann man diese sozialverträglich, aber auch im Interesse des reibungslosen Projektablaufes lösen?
Gibt es für die Zeit der Sanierung Umsetzwohnungen in der Nähe?

Mit dem jeweiligen Bankpartner wird das Projekt besprochen und sich eine grundsätzliche Finanzierungszusage eingeholt!

Dies bedeutet für unsere Erwerber (Selbstnutzer und Kapitalanleger):

Schon vor Ankauf eines Projektes sind alle wichtigen Kriterien einer Immobilieninvestition für die späteren Erwerber abgeklärt! Es werden nur Projekte (Grundstücke oder Altbauten) in nachgefragten Lagen mit umsetzbarem Konzept angekauft!

Projektentwicklung

Nach Ankauf des neuen Projektes erfolgen Studien zu den Bebauungsmöglichkeiten des Grundstückes oder die Ausbaumöglichkeiten eines Altbaus. Diese Ergebnisse bilden gemeinsam mit den Machbarkeitsstudien die Basis für die Projektentwicklung.

Eine Auswahl der folgenden Arbeiten:

Bei Altbauprojekten erfolgt ein detailliertes Aufmass des Hauses als Basis für die Planung.
Bei Grundstücken erfolgt falls notwendig die Neuvermessung.
Der Architekt erhält Vorgaben für die Planung aufgrund der vorliegenden Studien und Standortrecherchen (Wohnungsgrößen, Grundrisse und Ausstattung).
Es erfolgen weitere Gespräche mit den einzelnen Behörden (Bauaufsichtsamt, Sanierungsverwaltungsstelle oder Denkmalbehörde, Grünflächenamt, etc.) zur Machbarkeit der Planung.
Nach grundsätzlichem Einverständnis der Behörden erstellt der Architekt die Unterlagen und Pläne für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und Baugenehmigung.

bei Altbauten mit Bestandsmietern:

Den Mietern wird das geplante Projekt vorgestellt.
Es erfolgen Absprachen und individuelle Vereinbarungen.
Es wird abgeklärt, welche Mieter von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wollen.
Falls erforderlich, werden Altmieter während der Zeit der umfassenden Sanierung in eine andere Wohnung umgesetzt.

Notar

Mit dem Notar werden die Teilungserklärung, die Grundlagenurkunde und ein Musterkaufvertrag erarbeitet.
Die Hausverwaltung leistet Hilfestellung bei der Erstellung der Gemeinschafts- und der Hausordnung, die wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung sind.
Nach Beurkundung der Teilungserklärung wird die Aufteilung des Stammgrundbuchblattes in einzelne Wohnungsgrundbuchblätter beim Grundbuchamt beantragt und vollzogen. Dies ist eine Grundvoraussetzung für die spätere Sicherheit der Erwerber und deren finanzierenden Banken.

Marketingplan

Erstellung eines detaillierten Marketingplanes. Dazu fließen die Erfahrungen des Projektentwicklers, des Projektleiters und der internen Verkäufer ein.
Umsetzung des Marketingplanes: Erstellen von Visualisierungen, Exposé, Internetauftritt und weiteren verkaufsfördernden Unterlagen.
Wo möglich wird eine Musterwohnung erstellt, die den zu erwartenden Baustandard zeigt.

Bauvorbereitung

An Hand der detaillierten Baubeschreibung und der genehmigungsfähigen Pläne werden die Bau- und Baunebenkosten weiter präzisiert.

Sicherstellung der Bauträgerfinanzierung

Mit dem Bankpartner wird aufgrund der nun vorliegenden Feinplanung eine auf das Projekt zugeschnittene Finanzierung erarbeitet und die benötigten Finanzmittel zur Verfügung gestellt.

Endfinanzierung für die Erwerber

Unseren Bankpartnern wird das Projekt vorgestellt. Einzelne Finanzierungsstrategien für die Erwerber werden abgestimmt.

Die Voraussetzungen für den Verkaufsstart sind gegeben. Die Projektentwicklung ist abgeschlossen!

Dies bedeutet für unsere Erwerber: Sie kaufen ein durchdachtes, umsetzungsfähiges Konzept! Dies garantiert den Erwerbern ein hohes Maß an Sicherheit!

Verkauf und Bauvorbereitung

Der Verkauf

Weitere Umsetzung der einzelnen Positionen aus dem Marketingplan.
Veröffentlichung des Projektes in den Medien (Werbekampagne, Anzeigen in Zeitungen, Immobilien-Internetportalen, etc.)
Bei größeren Projekten erfolgt die Vorbereitung und Durchführung einer Pressekonferenz mit Projektvorstellung.
Unsere Vertriebspartner erhalten Exposés, E-Mail Exposés, wichtige Informationen zum Objekt und werden zu einer Objektpräsentation eingeladen.
Die Musterwohnung und ein Referenzhaus können besichtigt werden. Die Vertriebspartner und die Erwerber können sich vor Ort von der zu erwartenden Bauqualität überzeugen.
Die ersten Kaufverträge werden geschlossen. Je nach Projekt ist bei ca. 30 - 50 % Verkaufsstand Baubeginn.

Bauvorbereitung

Die weitere Bauvorbereitung läuft, die verschiedenen Angebote werden geprüft. Bauverträge mit Firmen werden geschlossen.
Die Sonderwünsche der Erwerber werden in die Baufeinplanung (50stel Zeichnungen) und im Bauablauf berücksichtigt und eingearbeitet.
Ein detaillierter Bauzeitenplan wird erstellt.
Das Grundstück oder der Altbau werden für die Bauarbeiten vorbereitet (Beräumung, Abriss, eventueller Bodenaustausch, Gründungsarbeiten, etc.)

Bauphase

In der Bauphase wird / werden:

Umsetzung des Bauzeitenplanes mit Kontrolle und Anpassung an die jeweiligen Gegebenheiten.
Die einzelnen Kaufpreisraten werden nach der so genannten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in 7 Raten abgerufen. Die Kaufpreisraten sind im Kaufvertrag detailliert aufgeführt.
Wichtig! Der Bauträger geht in Vorleistung. Erst bei Erreichen des vereinbarten Bautenstandes werden die entsprechenden Kaufpreisraten abgerufen! Der Erweber oder ein von ihm beauftragter Fachmann (Bauingenieur oder Architekt) prüft die Qualität der Arbeiten und gibt erst nach Mängelfreiheit die Kaufpreisrate frei. Der Erwerber hat also ein Höchstmaß an Sicherheit!
Auf Wunsch der Erwerber erfolgt die Bemusterung der Materialien (Elektro, Fliesen, Türen, Parkett, etc.) mit unserem Baubetreuer. Wenn notwendig, werden die Fachfirmen hinzugebeten, um aus fachlicher Sicht eine Empfehlung geben zu können.
Ein Besichtigungstermin während der Bauzeit ist jederzeit nach Terminvereinbarung möglich.

Nutzungsphase und Nachbetreuung

Es erfolgt eine getrennte Abnahme von Sondereigentum (Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Außenanlagen, Fassaden, Leitungen, etc.). Die schriftlichen Einladungen erfolgen 2-3 Wochen vorher. Gern können die Erwerber einen Fachmann für die Abnahmen hinzuziehen.
Nach Fertigstellung des Sondereigentums erfolgt die Abnahme der Wohnung. Nun ist der Zeitpunkt des sogenannten Nutzen- Lastenwechsels. Das bedeutet: Der Erwerber trägt das Wohngeld (Betriebskosten + Verwaltung + Instandhaltungsrücklage), ihm stehen aber auch eventuelle Mieteinnahmen zur Verfügung.
3-4 Monate nach Abnahme des Sondereigentums und nach Einzug aller Erwerber & Mieter erfolgt die Restfertigstellung (Hausflure, Eingänge, Außenanlagen, etc. ) und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Die Abnahme erfolgt durch einen vereidigten Gutachter, der ein umfassendes Abnahmeprotokoll erstellt.
Sollten bei den Abnahmen Mängel festgestellt werden, so werden diese zeitnah beseitigt. Erst nach kompletter Mängelfreiheit erfolgt die Zahlung der letzten Rate von 3,5 % vom Kaufpreis!
In den ersten Monaten nach Übergabe erfolgt die erste Eigentümerversammlung. Die Verwaltung stellt sich vor, die wichtigsten Dinge werden projektbezogen besprochen.

Service für unsere Kapitalanleger

Auf Wunsch wird, wenn die Wohnung keinen Altmieter hat, vor Fertigstellung ein Mieter gesucht, damit die Zeit nach dem Nutzen-Lastenwechsel bis zur Mieteinnahme möglichst fließend ist.
Die Verwaltung übernimmt neben der Verwaltung der WEG (Wohnungseigentümergemeischaft = Wohnanlage) auch auf Wunsch die Verwaltung des Sondereigentums (Wohnung).
Bei Nutzung des "Sorglospaketes" der Verwaltung – also WEG und SE-Verwaltung – kümmert sich die Verwaltung um alle Mieterfragen. Der Erwerber erhält seine Nettomiete vom Verwalter, hat keinen Kontakt zu seinen Mietern und wird somit auch nicht wegen "tropfenden Wasserhähnen" am Wochenende "gestört"!